จับตาธุรกิจ"อพาร์ทเม้นท์"ชะลอ เจอ"คอนโดมิเนียม" แซง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากกว่า

ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังค่อนข้างนิ่ง และมีความเป็นไปได้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายตลอดช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ ทำให้การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นที่ดึงดูดใจจากภาระต้นทุนกู้ยืมของผู้ประกอบการที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับในอดีต และผู้บริโภคเองก็มีความสามารถในการกู้ยืมมากขึ้น จึงสนับสนุนให้สินเชื่อในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่าร้อยละ 10 ในปีที่ผ่านมา  

 

อย่างไรก็ตาม ภายใต้การเร่งตัวที่มากขึ้นของสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังถือว่ามีความเสี่ยง โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ต่อสินเชื่อรวม ณ ปลายปี 2555 ที่อยู่ที่ร้อยละ 5.4 สูงเป็นอันดับสองรองจากธุรกิจก่อสร้าง และสูงกว่าสัดส่วน NPLs ต่อสินเชื่อรวมของประเทศอยู่สองเท่า อีกทั้งยังสูงกว่าภาคธุรกิจอื่นๆ เช่น ภาคอุตสาหกรรมที่มีสัดส่วน NPLs เป็นร้อยละ 4.5 ต่อสินเชื่อ และการพาณิชย์ที่ร้อยละ 2.3 เป็นต้น

ทั้งนี้ ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตในระดับสองหลักในปี 2555 นั้น ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย และอาคารแฟลตเพื่อขาย หรือที่เรียกรวมง่ายๆ ว่า “ธุรกิจคอนโด” มีส่วนแบ่งถึงร้อยละ 13 ซึ่งใกล้เคียงกับ “ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์” เพื่อเช่า(นับรวมเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์แบบที่ให้บริการครบวงจร)ที่มีสัดส่วนสินเชื่อคิดเป็นร้อยละ 12

 

หากพิจารณาลงไปในรายธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ธุรกิจอาคารชุดมีสัดส่วนสินเชื่อที่ชำระตรงตามกำหนดสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาคอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นว่าสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจคอนโดยังมีคุณภาพดีกว่าภาพรวมอุตสาหกรรม แต่ในทางตรงกันข้าม ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์กลับมีสินเชื่อดีอยู่ที่ระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภาคอสังหาริมทรัพย์  ส่งสัญญาณความเสี่ยงในกลุ่มธุรกิจดังกล่าว  

ยิ่งไปกว่านั้นยังพบอีกว่าสินเชื่อที่เริ่มส่งสัญญาณมีปัญหาแต่ยังไม่เป็น NPLs ของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มียอดค้างเป็นเกือบสองเท่าของยอด NPLs ซึ่งหมายความว่า มีสินเชื่อของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์จำนวนมากที่อาจพัฒนาไปเป็นหนี้เสียได้ในอนาคต โดยสินเชื่อเหล่านี้เป็นสินเชื่อของผู้ประกอบการรายย่อยเกือบทั้งสิ้น ประเด็นดังกล่าวสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่อง (การชำระล่าช้า)ของผู้ประกอบการรายย่อย ที่แม้ยังมีความตั้งใจที่จะผ่อนชำระแต่ไม่สามารถหมุนเงินได้ทัน
 

สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มีแนวโน้มเสี่ยงมากขึ้น เป็นเพราะภายใต้ภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวและอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ทำให้ค่างวดผ่อนรายเดือนไม่ต่างจากค่าเช่ามาก  ผู้บริโภคจึงมีแรงจูงใจที่จะซื้อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมส่วนตัว มากกว่าที่จะเช่าอพาร์ทเม้นท์เพื่อพักอาศัย

อีกทั้งคนในยุค Gen-Y ที่มีนิยมความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต อาจมองว่าการพักในคอนโดตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้ดีกว่า  เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส  สระว่ายน้ำ ที่ทันสมัยกว่าในอพาร์ทเม้นท์ อีกทั้งให้อิสระของความเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเรื่องตกแต่งหรือการใช้สอย แม้แต่ตามหัวเมืองต่างจังหวัด ก็ได้เห็นโครงการอาคารชุดผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด สะท้อนความเป็นเมือง (Urbanization) ที่กระจายไปตามต่างจังหวัดชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ

นอกจากนี้ การเปิด AEC ในปี 2558 ทำให้เกิดพรมแดนเสรีทางด้านการค้าการลงทุน จะนำไปสู่การเปิดประตูให้ต่างชาติสามารถเข้ามาพำนักหรือทำธุรกิจในไทยได้สะดวกขึ้น จึงไม่น่าแปลกที่มองไปทางไหนก็ล้วนแต่เห็นโครงการอาคารชุดอยู่เต็มไปหมด

 

สุดท้าย เห็นได้ว่าถึงแม้สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจอพาร์ทเม้นท์จะยังไม่ส่งสัญญาณหนี้เน่าจนน่าเป็นกังวล แต่คงปฎิเสธไม่ได้ว่าสัญญาณความเสี่ยงในธุรกิจนี้มีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น การเร่งตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ ก็จัดเป็นความเสี่ยงสำคัญที่ ธปท.ประเมินว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ “ต้องเฝ้าติดตาม”  

ขณะที่การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของอุปทาน ก็อาจนำไปสู่ภาวะปริมาณที่อยู่อาศัยล้นตลาดได้  ด้านผู้ประกอบการเองก็คงต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงขอสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ เช่น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย และมองไปยังพฤติกรรมผู้บริโภคที่เกี่ยวเนื่องกับการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงอย่างก้าวกระโดดในอนาคต เพื่อที่จะสามารถปรับกลยุทธ์รับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวได้อย่างทันท่วงที