รณรงค์แก้ไขปัญหาทุจริตใน..ภาคอสังหาริมทรัพย์

 

โดยเริ่มจาก นักพัฒนาที่ดิน  เราคงเคยได้ยินสังคมรู้สึก “แหยง” กับการซื้อบ้านแต่ได้เสา หรือได้แต่สัญญาซื้อขาย นักพัฒนาที่ดินไม่สามารถก่อสร้างได้แล้วเสร็จตามกำหนด หรือซื้อแล้วได้ที่อยู่อาศัยที่ผิดจากที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือนักพัฒนาที่ดินทำผิดสัญญาสารพัด ปัญหาเหล่านี้สร้างความหวาดหวั่นแก่ผู้ซื้อ หรือผู้บริโภคไม่น้อย การซื้อบ้านจึงกลายเป็นความเสี่ยงหรือเรื่องอกสั่นขวัญแขวนกับการที่จะมีโอกาสถูกโกง 

 

นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพ จึงควรมีความรับผิดชอบต่อลูกค้าเป็นอย่างดี ไม่ละเมิดกฎหมาย ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค และหากนักพัฒนาที่ดินสามารถทำได้เช่นนี้ ก็จะสร้าง “แบรนด์” ได้อย่างอเนกอนันต์ อาจเติบโตสวนกระแสในภาวะที่ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจในสินค้าอสังหาริมทรัพย์ของนักพัฒนาที่ดินรายอื่น ๆ 

 

ธุรกิจ SMEs อสังหาริมทรัพย์  ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มี SMEs มากมาย ตั้งแต่ผู้รับเหมา ผู้รับเหมาช่วง ทะเบียนพาณิชย์ขนาดเล็ก ๆ ที่เป็นผู้จัดหาสินค้าและบริการ (Suppliers) อันที่จริงแม้แต่นักพัฒนาที่ดินก็ยังถือว่าเป็น SMEs เช่นกัน บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนขนาดใหญ่อาจเป็นเพียงส่วนน้อยการที่ผู้เกี่ยวข้องเหล่านี้ ไม่ “ด้านได้ อายอด” รักษาสัญญากับลูกค้า ไม่ทิ้งงาน ย่อมยังความน่าเชื่อถือและทำให้ธุรกิจดำเนินไปอย่างยั่งยืน 

 

บริษัทมหาชน ก่อนหน้านี้ การทุจริตอาจเห็นได้จากการที่เจ้าของเดิมของบริษัทมหาชนเดิม ทิ้งกิจการของตนเองหลังจากเข้าระดมเงินในตลาดหลักทรัพย์ได้แล้ว โกงบริษัทของตนเอง จัดตั้งบริษัทลูกมาให้บริการแก่บริษัทแม่ที่เป็นบริษัทมหาชนโดยไม่ต้องแข่งขันอย่างเท่าเทียม หรือใช้จ่ายเงินฟุ่มเฟือยเพื่อบำรุงความสุขสบายของผู้บริหาร เป็นต้น 

 

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันนี้ ตลาดหลักทรัพย์และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ต่างมี มาตรการควบคุมบริษัทมหาชนรัดกุมกว่าแต่ก่อน และถือเป็นมาตรฐานที่ดีสำหรับวิสาหกิจอื่น ๆ นอกตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เกิดความ โปร่งใส เป็นธรรม และปิดโอกาสการทุจริต 

 

บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนน่าเชื่อถือว่าบริษัทนอกตลาดหรือไม่ เรื่องนี้อาจไม่แน่เสนอไป เพราะบริษัททั้งใหญ่และเล็กต่างยังไม่มีหลักประกันที่ดีพอสำหรับผู้บริโภค หากบริษัทมหาชนสามารถสร้างความน่าเชื่อถือตามกฎหมาย เช่น การใช้ Escrow Accounts (การคุ้มครองคู่สัญญา) บริษัทมหาชนเหล่านั้นก็จะมีความน่าเชื่อถือว่าจริง 

 

สถาบันการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ : ฝ่ายจัดซื้อของธนาคารบางแห่งเรียกเก็บค่าต๋งจากการผู้ขายสินค้าและบริการ เช่น ถ้าจะบริษัทประเมินจะได้รับงาน ก็ต้องจ่ายให้ผู้จัดการสาขาหรือภาค 20% ของค่างานเป็นต้น ใครไม่จ่ายก็ไม่ได้งาน อย่างนี้ก็ไม่เกิดการแข่งขันเสรี ธนาคารเองก็จะเสียหายเพราะไม่ได้รับคุณภาพของสินค้าและบริการ 

 

เราคงเคยได้ยินว่า ธนาคารหลายแห่งที่เจ๊งไปนั้น เป็นเพราะการปล่อยกู้อย่างขาดความรับผิดชอบให้เครือญาติโดยขาดหลักทรัพย์ค้ำประกันที่เพียงพอ ธนาคารหลายแห่งขโมยโครงการที่มีแนวคิดการตลาดดี ๆ ไปทำเสียเอง หรือกว่าจะกู้เงินมาทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ ก็ต้องจ่ายเบี้ยบ้ายรายทางให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อ ผู้จัดการสาขา และผู้จัดการเขต เป็นต้น 

 

ธนาคารที่มีความรับผิดชอบต่อสังคม ก็คือการรับผิดชอบต่อลูกค้าเป็นสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าที่มาฝากเงินหรือที่มากู้เงิน โดยการ “กวาดบ้าน” ตัวเองก่อน ปิดโอกาสที่จะเกิดทุจริต ทำให้ลูกค้าไว้วางใจ เป็นต้น ถ้าธนาคารใดสร้างความแตกต่างในกรณีความโปร่งใสนี้ได้ดี ก็จะสามารถได้ลูกค้าดี ๆ โดยทำให้ความเสี่ยงทางธุรกิจของธนาคารเองลดลง 

 

ธนาคารหลายแห่งเป็นผู้อุปถัมภ์งานอนุรักษ์มรดกวัฒนธรรมต่าง ๆ มากมาย แต่กลับขูดรีดบีบคั้นแรงงานกับพนักงานอย่างรุนแรงและการปรับเพิ่มเงินเดือนก็ต้องอาศัยการเรียกร้องอย่างเอาเป็นเอาตายของพนักงาน กรณีเช่นนี้เป็นภาพที่ขัดแย้งกันเองอย่างชัดแจ้ง 

 

ส่วน นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์  คงเคยได้ยินบริษัทบัญชี หรือผู้ตรวจสอบบัญชีบางราย ฉ้อฉลด้วยการลงลายมือชื่อตรวจสอบบริษัทนับแสนรายต่อปี บริษัทที่ปรึกษา เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบางแห่งไม่ซื่อสัตย์ต่อวิชาชีพ ตั้งแต่ผู้บริหารจนถึงผู้ประกอบวิชาชีพเรียกรับเงินจากลูกค้า หรือร่วมกับ ลูกค้าออกรายงานประเมินโกงธนาคาร หรือร่วมมือกับผู้บริหารธนาคารโกงธนาคารที่ตนบริหารอยู่ เป็นต้น ดังนั้น นักวิชาชีพที่ดีต้องไม่ “พาย-เรือให้โจรนั่ง” แต่ควรดำเนินวิชาชีพตามกฎหมาย ไม่ละเมิดจรรยาบรรณของวิชาชีพเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว 

 

การควบคุมวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน สถาปนิก วิศวกร ฯลฯ นั้นรัฐบาลควรเป็นผู้ดำเนินการควบคุมโดยตั้งเป็นสภาวิชาชีพ อาจกล่าวได้ว่าในประเทศที่ไม่ค่อยพัฒนา ยังไม่มีระบบควบคุมนักวิชาชีพที่ต่อเนื่องและมีประสิทธิภาพพอ ทำให้เกิดช่องโหว่ในการโกงกินต่าง ๆ โดยใช้นักวิชาชีพเป็นตรายาง (rubber stamp) ต่อไป 

 

ในการติดต่อราชการ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ต้องติดต่อมากมาย เช่น กรมที่ดินในด้านการขออนุญาตจัดสรรและก่อสร้างอาคารชุด กรุงเทพมหานครและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทั้งหลายในการขออนุญาตก่อสร้าง หน่วยงานด้านสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา หน่วยงานด้านสิ่งแวดล้อม ฯลฯ 

 

ในแต่ละขั้นตอนของการติดต่อราชการ อาจมีปัญหาการทุจริต เช่น การขอเอกสาร การขออนุญาต การประสานราชการ ฯลฯ หากไม่มีการตรวจสอบที่ดี เมื่อเกิดการทุจริตขึ้น ก็จะทำให้ต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาสินค้าและบริการเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ในวงการธุรกิจ คงไม่มีใครประสงค์จะก่อทุจริตหากไม่ถูกเรียกร้อง หรือหากไม่จ่ายเงินทุจริต ก็อาจถูกขัดขวางได้ เป็นต้น 

 

บทสรุป  การทำให้ถูกต้องตามกฎหมายโดยไม่ละเมิดหรือทำร้ายผู้มีส่วนได้เสียทั้งหลายเสียก่อน เรียกว่าเป็นการปฏิบัติตนให้อยู่ในกรอบของกฎหมายโดยเคร่งครัด ขาดเสียมิได้ ประการต่อมาจึงเป็นการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างอ่อน (Soft Laws) เช่น จรรยาบรรณวิชาชีพ กติกาของสังคมที่ถือเป็นมรรยาทที่วิสาหกิจที่ดีพึงยึดถือ ส่วนประการสุดท้ายก็คือการอาสาทำดี การบริจาคในรูปแบบต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่จะทำหรือไม่ก็ได้ ถ้าทำ ก็จะได้ชื่อเสียง ได้รับความนิยม เป็นผลดีต่อวิสาหกิจเอง 

 

หากในวงการอสังหาริมทรัพย์มี CSR ย่อมทำให้วงการนี้ได้รับความเชื่อถือจากผู้บริโภค ส่งผลให้การประกอบกิจการเจริญงอกงาม แต่ถ้าเราทำธุรกิจแบบ “โกงไปโกงมา” แทนที่จะ “ตรงไปตรงมา” ความวิบัติย่อมมาเยือน