จาก "เยาวราช สู่ "สีลม-สยามสแควร์ " กับการเปลี่ยนทำเลราคาที่ดินแพงสุด

 

ศูนย์ธุรกิจยุคใหม่จะย้ายออกจากเยาวราชซึ่งเป็นย่านธุรกิจจีน (China Town) มาสู่สีลมในช่วงหลัง 200 ปี (พ.ศ.2525) เป็นต้นมาก็ตาม แต่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดยังอยู่ที่เยาวราช จนถึงปี พ.ศ.2548 หรือปีที่ 223 ของกรุงรัตนโกสินทร์ ที่ราคาที่ดินที่เยาวราชสูงถึงตารางวาละ 600,000 บาท ในขณะที่ที่สีลมมีราคา 500,000 บาท และสยามสแควร์ มีราคา 550,000 บาทต่อตารางวา 

 

สาเหตุที่ที่ดินบริเวณสีลมมีราคาแพงมากขึ้นและกลายเป็นศูนย์ธุรกิจก็คือ ระบบถนนที่ดีกว่าเยาวราช-เจริญกรุง โดยมีถนนเกือบจะขนานกัน 4 เส้นคือ ถนนสี่พระยา ถนนสุริวงศ์ ถนนสีลม และถนนสาทรทั้งเหนือและใต้ นอกจากนั้นยังมีถนนตัดขวางกลายเป็นกลุ่มก้อนที่ดินหลายเส้น เช่น ถนนศาลาแดง ถนนคอนแวนต์ ถนนพิพัฒน์ ถนนปั้น ถนนประมวญ ถนนสุรศักดิ์ เป็นต้น ด้วยระบบถนนเช่นนี้ จึงทำให้เกิดเป็นกลุ่มก้อน (ฺBlock) เหมาะแก่การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารสำนักงานยุคใหม่นั่นเอง ด้วยเหตุนี้ ราคาที่ดินย่านสีลมจึงแพงกว่าราคาย่านเยาวราช ในปี พ.ศ.2552 โดยสูงถึงตารางวาละ 850,000 บาท ในขณะที่บริเวณเยาวราช ราคาตารางวาละ 800,000 บาท 

 

ส่วนการที่บริเวณสยามสแควร์ มีราคาแพงขึ้นนั้น ปัจจัยสำคัญก็คือ การที่ย่านนี้เป็นแหล่งธุรกิจค้าปลีก มีห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าต่าง ๆ อยู่เป็นจำนวนมาก ปกติศูนย์การค้าจะไม่รวมกันโดยเฉพาะในเขตชานเมือง และศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดเท่านั้นที่จะอยู่รอดได้ แต่ในใจกลางเมือง การอยู่รวมกันทำให้เกิดการดึงดูดกำลังซื้อร่วมกัน นอกจากนั้นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำใหัสยามสแควร์มีราคาแพงขึ้นก็เพราะการมีระบบรถไฟฟ้า ซึ่งเริ่มมีขึ้นในปี พ.ศ.2541 

 

ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ ในปี พ.ศ.2537 มีราคา 400,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งยังถูกกว่าสีลมที่มีราคา 450,000 บาท และเยาวราชที่มีราคา 700,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เริ่มแซงสีลมในปี 2547 หรือเพียง 6 ปีหลังจากมีรถไฟฟ้า โดยในปีดังกล่าว ที่ดินที่สยามสแควร์มีราคา 500,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ที่สีลม ราคา 480,000 บาท และที่เยาวราชราคา 580,000 บาท 

 

ตามข้อมูลการสำรวจรายปีของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบว่า ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ เกินหน้าราคาที่ดินที่เยาวราชในอีก 2 ปีต่อมา คือ ปี พ.ศ. 2549  โดยมีราคาตารางวาละ 640,000 บาท ในขณะที่เยาวราชมีราคา 600,000 บาท และสีลมมีราคา 560,000 บาท และนับแต่นั้นเป็นต้นมา ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ก็เป็นพื้นที่ที่มีราคาสูงสุดมาโดยตลอด 

 

การที่ราคาที่ดินที่สีลมที่ถือเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District หรือ Financial District) มีราคาต่ำกว่าที่สยามสแควร์ ก็เพราะว่า ที่สีลมสามารถก่อสร้างอาคารเป็นสำนักงาน ซึ่งมีค่าเช่าต่อตารางเมตรเพียงไม่เกิน 1,000 บาท ซึ่งต่ำกว่าแถวสยามที่สามารถสร้างศูนย์การค้าที่ให้เช่าได้ตารางเมตรละ 3,000-5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีสัดส่วนพื้นที่เช่าต่ำกว่า และมีค่าดูแลสูงกว่า แต่ก็ยังให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒนาอาคารสำนักงาน และแม้ศูนย์การค้าจะมีสัดส่วนพื้นที่เช่าต่ำกว่า และมีค่าดูแลสูงกว่า แต่ก็ยังให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒนาอาคารสำนักงาน และถึงแม้ว่าจะมีการก่อสร้างศูนย์การค้าในย่านสีลมบ้าง แต่ก็เป็นเพียงส่วนน้อย และไม่อาจดึงดูดการจับจ่ายได้เท่าแถวสยามสแควร์ 

 

สำหรับพื้นที่สยามสแควร์ที่กล่าวถึงนี้ ยังรวมไปถึงบริเวณรถไฟฟ้าชิดลมและเพลินจิต ซึ่งมีราคาที่ดินต่อตารางวาที่ 1.5 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2555 หรือคาดว่าจะเป็น 1.7 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2556 ที่จะถึงนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังคาดว่า ณ สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินใจกลางเมืองแห่งนี้น่าจะสูงขึ้นถึงตารางวาละ 2 ล้านบาท 

 

ในอนาคต หากมีระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนมากขึ้น พื้นที่ใจกลางเมืองทั้ง 3 บริเวณ ก็ยังจะพัฒนาต่อเนื่องขึ้น และราคาที่ดินก็ยังจะขยายตัวสูงล้ำเกินพื้นที่อื่นขึ้นเรื่อย ๆ เพราะทำให้การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวกยิ่งขึ้นด้วยระบบรถไฟฟ้า จะสังเกตได้ว่า ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินริมรถไฟฟ้า มีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ต่อปี ในขณะที่ราคาที่ดินในบริเวณอื่น มีอัตราการเพิ่มขึ้นเพียง 3-5% ต่อปีเท่านั้น 

 

ประเด็นที่พึงพิจารณาก็คือในอนาคต มีโอกาสที่จะเกิดทำเลใหม่ที่ราคาที่ดินแพงกว่าสยามสแควร์หรือไม่ กรณีอาจเกิดขึ้นได้หากมีการวางแผนการพัฒนาใหม่ เช่น การเอาพื้นที่ค่ายทหารสนามเป้า ที่ด้านหนึ่งติดถนนพหลโยธินและอีกด้านหนึ่งติดถนนวิภาวดีรังสิต ขนาด 900 ไร่ มาทำศูนย์ธุรกิจยุคใหม่และแห่งใหม่ เช่นที่มีการรื้อย้ายค่ายทหารใหญ่ ๆ ออกนอกกรุงมะนิลา หรือการนำพื้นที่บางกระเจ้ามาพัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองใหม่เยี่ยงเซี่ยงไฮ้ และโฮชิมินห์ซิตี้ ที่กำลังยกระดับศูนย์ธุรกิจใหม่ในทำนองนี้

แต่ปรากฏการณ์นี้คงไม่สามารถเห็นได้ในเร็ววันสำหรับประเทศไทย ที่ยังติดกับระบบราชการอยู่เป็นอันมาก 

** ขอบคุณภาพจาก thaiphoto.com