ตีปิ๊บโปรโมต ”Public Housing” หรือ โครงการ ”บ้านเพื่อคนไทย” นโยบายประชานิยมของ รัฐบาลพรรคเพื่อไทย ภายใต้การขับเคลื่อนของ ”แพทองธาร ชินวัตร” นายกรัฐมนตรี ซึ่งวาดหวังให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย เป็นของตนเอง ในราคาไม่สูง และเช่าในราคาเดือนละไม่เกิน 4,000 บาท ผ่อนระยะยาว 30 ปี แถมยังให้สิทธิ์ถือครองได้ถึง 99 ปี โดยจะเริ่มดีเดย์ 17 ม.ค. 2568
น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
สำหรับโครงการดังกล่าวใช้ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ทั่วประเทศเกือบ 40,000 ไร่ ซึ่งมี บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของรฟท.เป็นผู้ดำเนินการ ดำเนินการเฟสแรกใช้เม็ดเงินลงทุน 4,600 ล้านบาท
คุณสมบัติเบื้องต้นของผู้ที่มีสิทธิ์จองบ้านเพื่อคนไทย คือ ต้องเป็นคนไทย ที่อายุบรรลุนิติภาวะแล้ว มีบ้านหลังแรก และมีรายได้เดือนละไม่เกิน 50,000 บาท
หากพลิกปูม โครงการรัฐสวัสดิการของไทย พบว่า เกิดขึ้นในแทบทุกรัฐบาลทุกยุคสมัย แต่ที่เป็นนโยบายประชานิยม และได้รับความสนใจจากชาวบ้านมากๆ คือ “โครงการบ้านเอื้ออาทร” ในยุครัฐบาลพรรคไทยรักไทยของ “ทักษิณ ชินวัตร” เมื่อปี 2547 โดยครั้งนั้นการเคหะแห่งชาติแห่งชาติ เป็นเจ้าภาพในฐานะผู้รับเหมาพร้อมและนักขาย
แต่แม้จะเกิดปัญหามากมาย เช่น ระยะทางที่ห่างไกลจากตัวเมือง มีปัญหาการทุจริต โครงสร้างบ้านที่ไม่ได้มาตรฐาน ฯลฯ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า โครงการดังกล่าว ทำให้คนไทยจำนวนไม่น้อยได้มีบ้านพักอาศัย แม้จะยังมีบ้านอีกหลายยูนิต ที่ขายไม่ได้อีกหลายแสนหลัง
ในปี 2561 “รัฐบาลลุงตู่” พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้ผุด “โครงการบ้านคนไทยประชารัฐ”เอาใจกลุ่มคนรากหญ้าอีกครั้ง ในรอบนี้ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุทั่วประเทศ ขายในราคาหลังละไม่เกิน 700,000- 1,000,000 บาท เป็นโครงการการผ่อนชำระสู่การเช่าระยะยาว หรือ ผ่อนบ้านในราคาเช่า กลุ่มเป้าหมาย เจ้าหน้าที่รัฐและประชาชนที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย แม้จะช่วยให้คนไทยมีบ้าน แต่สุดท้าย โครงการต้องหยุดลง เพราะพื้นที่ราชพัสดุหลายแห่งไม่เหมาะสร้างที่พักอาศัย
เจนเปลี่ยนยุค “ปล่อยเช่ายาว” ตอบโจทย์คนเมือง
นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจาก สถาบันการวิจัยเพื่อพัฒนาประเทศไทย (TDRI) กล่าวถึงโครงการดังกล่าวกับ “ไทยพีบีเอส” ออนไลน์"ว่า มี 2 มิติที่ต้องพิจารณา คือ มีดีมานด์หรือความต้องการหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยที่มีนัยยะสำคัญ คือ กลายเป็นสังคมของสูงวัย “แก่ก่อนรวย” ต่างกับประเทศอื่น ๆ ที่สังคมสูงวัยมักจะอยู่ในเกณฑ์ “รวยก่อนแก่”
และเหตุผลที่ตามมา คือ ผู้สูงอายุไทยมีความเสี่ยงที่จะมีเงินไม่พอใช้ เพราะเงินถูกใช้ไปใน 3 หมวดหลักๆ คือ อาหาร สุขภาพ และที่อยู่อาศัย
ในยุคสมัยก่อน คนยังมีกำลังซื้อ จึงมักนิยมซื้อที่อยู่อาศัยและที่ดินเก็บไว้ และโดยหวังจะเป็นมรดกไปยังลูกหลาน แต่ปัจจุบันสังคมไทยแต่งงานลดลง ไม่มีลูก พฤติกรรมการครองคู่เปลี่ยนไป มีความหลากหลายมากขึ้น ค่าครองชีพสูงขึ้น
แม้ว่าบ้านและที่ดินจะเป็นสิ่งสำคัญเพราะคนยังต้องมีที่อยู่อาศัย โดยยุคก่อนรัฐบาล ทำไอเดียแบบย้อนกลับ คือ การนำบ้านไปจำนอง และทำสัญญาในลักษณะให้ผู้สูงอายุอยู่ได้จนกระทั่งเสียชีวิต ซึ่งเจ้าของบ้านก็ได้เงินมาใช้ด้วยจากมูลค่าบ้าน แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ
“เมื่อยุคสมัยเปลี่ยน เจเนอเรชันเปลี่ยน ผู้คนมองว่า การซื้อบ้านต้องใช้เงินมหาศาล จึงเกิดความคิดว่า แทนที่เราจะให้ผู้สูงอายุต้องไปซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน ขณะที่บางคนไม่ต้องการส่งต่อมรดกให้ลูกหลาน เหตุใดจึงไม่เปลี่ยนไปเช่าอาศัย ในระยะยาวแทน ซึ่งแนวคิดนี้จะใกล้เคียงกับ ทักษิณ คือ แทนที่จะต้องจ่ายเงินผ่อนธนาคาร 30-40 ปี เพื่อเป็นเจ้าของ เปลี่ยนเป็นการเช่าระยะยาวแทน”
สิ่งรัฐบาลนี้เสนอ โครงการบ้านเพื่อคนไทย มันตอบโจทย์คนที่ไม่ต้องการซื้อบ้าน และไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ต้องการมีบ้านอยู่และเช่าได้ในราคาถูก แนวคิดของรัฐบาล มาถูกที่ถูกทาง แต่คำถามคือ รัฐบาลควรทำเองหรือไม่?
“ประชากรลด-บ้านว่าง” เช่ายาว “ดีกว่า” สร้างใหม่
แม้โครงการดังกล่าวจะการใช้ที่ดินของการรถไฟ ซึ่งเป็นที่ของรัฐมาก่อ สร้างที่อยู่อาศัย เพื่อนำมาปล่อยให้ประชาชนเช่าระยะยาว โดยโมเดลดังกล่าวมีความคล้ายกับสิงคโปร์ แต่ท้ายสุด มีข้อวิวตกังวลว่าจะเกิดปัญหาซ้ำซ้อนกับโครงการรัฐที่มีอยู่ นั่นคือ “บ้านเอื้ออาทร” ของการเคหะแห่งชาติ
นายนณริฏ บอกว่า เชื่อว่าปัจจุบันมีบ้านเหลือค้างขายค่อนข้างมากหลายแสนยูนิต ดังนั้นจะเห็นว่าสิ่งที่รัฐทำ กับแนวทางของสิงคโปร์ต่างกัน กล่าวคือ การเคหะของสิงคโปร์ทำแล้ว ประสบความสำเร็จ ประชาชนสนใจซื้อมาก ขณะที่การเคหะฯไทย ทำแล้ว มีบ้านเหลือขายจำนวนมากเป็นความเสี่ยงที่รัฐบาลต้องยอมรับ หรือให้ทำแล้วก็จะเกิดปัญหาเดียวกัน คือ มีสต็อคค้างจำนวนมาก
แนวคิดที่นำบ้านร้างหรือบ้านที่ไม่มีคนอาศัยหรือเจ้าของบ้านที่มีบ้านหลายหลัง มาปล่อยเช่าระยะยาว จะช่วยให้ผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของบ้านมีรายได้เข้ามาในช่วงที่ไม่มีงานทำ เคยคำนวณรายได้ที่กลุ่มผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าบ้านระยะยาว อยู่ที่ประมาณ 300,000-500,000 บาท ตลอดทั้งชีวิต จากเดิมมีบ้าน แต่ปล่อยบ้านว่างเปล่า ไม่สร้างมูลค่าอะไรเลย
อย่างไรก็ตาม แม้“โครงการบ้านเพื่อคนไทย” ของรัฐบาลจะเป็นแนวคิดที่ดี แต่สิ่งที่อยากเสนอรัฐบาล คือ “รัฐไม่ควรเข้ามายุ่งเกี่ยว แต่ควรจะให้ภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการก็จะมีประสิทธิภาพมากกว่า ด้วยการนำบ้านว่างอยู่จำนวนมากกว่า 1 ล้านหลังทั้งในกทม.และต่างจังหวัดให้เช่า
ทั้งนี้ ข้อมูลของศูนย์วิจัย อาร์อีไอซี ประเมินว่า ประเทศไทยมีบ้านร้างจำนวนมาก เห็นได้จากคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องชุดเหลือขายไม่น้อยกว่า 30% ของแต่ละแห่ง หรือบ้านจัดสรรที่รอคนมาซื้อและเช่า
นอกจากนี้ สิ่งที่รัฐควรจะทำ คือ จับคู่ความต้องการระหว่างความต้องการ คือ ดีมานด์ กับ กำลังการผลิตหรือซัพพลาย ทำอย่างไรให้คนมีบ้านที่ว่างสามารถปล่อยเช่าได้ระยะยาว ให้กับกลุ่มคนที่อยากมีบ้าน แต่รายได้ไม่เพียงพอ หรือกลุ่มผู้สูงอายุที่ไม่ต้องการบ้าน แต่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านได้ ซึ่งอาจตอบโจทย์ได้ดีมากกว่า ไม่ใช่การพยายามจะสร้างบ้านมากๆขึ้น ในขณะที่ประชากรในสังคมไทยอัตราการเกิดลดลง สุดท้ายก็จะเกิดปัญหาบ้านว่างแบบญี่ปุ่น กลายเป็นสิ่งที่ไม่เกิดมูลค่าขึ้น
โดยหลักการเห็นด้วยกับโครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่ยังมีความต้องการจริง แต่รูปแบบที่รัฐนำไปบริหารจัดการเอง คิดว่ารัฐไม่เหมาะที่จะบริหารเอง เพราะอาจเป็นเหมือนโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ไม่ได้รับการตอบรับจากคนซื้อ
นายนณริฏ กล่าวอีกว่า รัฐบาลควรมาดูบ้านการเคหะแห่งชาติที่ยังเหลือขายจำนวนมาก แล้วหาวิธีการให้คนที่อยากมีบ้านมาเช่า เพราะทราบแล้วว่า มีความต้องการเช่าแบบนี้ และรู้ว่ามีบ้านว่างในประเทศเป็นล้านหลัง และทำอย่างไร ให้บ้านว่างเหล่านี้มีคนมาเช่า
ประเด็นนี้คือ หน้าที่ภาครัฐ อาจจะมีการนำกฎหมายมาบังคับใช้เพื่อสร้างความมั่นใจว่าคนเช่าว่าจะไม่ถูกไล่ออก ขณะเดียวกันคนเช่าก็ต้องไม่ทำให้บ้านเช่าเสียหาย ซึ่งภาครัฐต้องไปคิดมาว่าทำอย่างไร ให้คุ้มครองทั้ง 2 ฝ่ายได้ แต่ไม่ควรสร้างบ้านเพิ่ม จนเกิดปัญหาสินค้าล้นตลาด
“บ้านเพื่อคนไทย” เปิดจอง 17 ม.ค.นี้ คาดคึกระยะสั้น
วันที่ 17 ม.ค. 2568 นี้จะมีการเปิดจอง“บ้านเพื่อคนไทย” หรือ Public Housing พร้อมเปิดตัวสำนักงานขายพร้อมโชว์คอนโดและบ้าน โดยนักวิชาการอาวุโส มองว่า คงได้ความสนใจจากประชาชน ในช่วงสั้น ๆ เนื่องจากบ้านเพื่อคนไทย มีทำเลอยู่ใกล้เมือง รถไฟฟ้า และแหล่งความเจริญ
อย่างไรก็ตาม โครงการดังกล่าวถือว่า มีความทับซ้อนกับโครงการเดิม ๆ ของรัฐบาลที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็น บ้านการเคหะ บ้านมั่นคง บ้านประชารัฐ อาจได้รับเสียงตอบรับจากคนอยากมีบ้านก็จริง แต่อาจไม่ได้แก้ไขปัญหามากนัก เป็นแค่การนำของเก่ามาทำใหม่ แค่เปลี่ยนชื่อและสถานที่เท่านั้น
“สิ่งที่รัฐสร้างเดิม ๆ มันก็เจ๊ง บ้านว่างเดิมก็ไม่ได้แก้ ไม่ใช่ทางออกที่ยั่งยืน...โครงการนี้ตอบโจทย์ที่ความต้องการ ไอเดียดี รัฐทราบปัญหา แต่ที่ไม่ให้คะแนน เพราะวิธีการไม่เหมาะสม และหากรัฐบาลใช้บ้านว่างที่มีอยู่มาปล่อยเช่าระยะยาวจะดีมากกว่า”
ปัจจุบันไทยกำลังมีประชากรลดลงอย่างต่อเนื่อง และในอนาคตบ้านก็จะว่างมากขึ้น ดังนั้นโจทย์ไม่ใช่การสร้างบ้านอีก 1 ล้านยูนิตแต่ทำอย่างไรให้บ้านร้างเกิดประโยชน์และจัดการได้ เป็นประเด็นที่รัฐบาลต้องไปคิด
เก็บภาษีบ้านว่าง ทางออกรัฐ ปิดช่องบ้านล้นตลาด
นักวิชาการอาวุโส ทีดีอาร์ไอ ระบุว่า สิ่งที่อยากเสนอรัฐบาล คือ ทำอย่างไรจึงจะสร้างมูลค่าและสร้างรายได้ให้กับเจ้าของบ้าน หากปล่อยเช่าระยะยาว โดย รัฐควรมีกลไกลราคา คือ “เก็บภาษี” บ้านที่ไม่มีคนอาศัย หรือปล่อยให้บ้านร้าง ว่างเปล่า โดยมีการเรียกเก็บภาษี แต่หากบ้านหลังใดมีผู่อยู่อาศัยก็ไม่ต้องเก็บ ซึ่งจะช่วยให้ราคาค่าเช่าถูกลง แต่ไม่ใช่รัฐไปทำเองให้มันราคาถูก
รัฐบาลอาจจะประสบความสำเร็จในระดับหนึ่ง แต่เวลาผ่านไปสิ่งที่ตามมา คือ ความเละเทะ การจัดการไม่ยั่งยืน ตัวอย่างมีให้เห็นในโครงการต่างๆ ที่รัฐ สุดท้ายต้องลงทุนใหม่ แต่ไม่มีประสิทธิภาพ
บิ๊กเอกชน เสนอทบทวนหลักเกณฑ์ เช่าบ้านยาว 99 ปี
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวกับ “ไทยพีบีเอสออนไลน์” ว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย เป็นแนวคิดที่ดีสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านหลังแรก แต่รัฐบาลต้องมีมาตรการที่รัดกุมไม่ให้สิทธิการจองตกไปอยู่ในมือของนักลงทุนที่เข้ามาใช้สิทธิเพื่อนำไปขายสิทธิ์ในราคาที่สูง ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจะไม่ตอบโจทย์ที่รัฐบาลต้องการให้คนที่มีรายได้ไม่สูงมีที่อยู่อาศัย
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
โดยสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ การที่รัฐบาลกำหนดเงื่อนไขว่า ผู้เช่าสามารถขายสิทธิให้กับผู้อื่นได้ภายใน 5 ปี ส่วนตัวไม่เห็นด้วย เพราะทำให้เกิดการเก็งกำไร จึงควรขยายระยะเวลาการถือครองให้ยาวขึ้น เช่น 20 ปี หรือควรมีทางเลือกให้กับผู้เช่าที่ต้องการขายสิทธิเมื่อไม่ต้องการเช่าต่อ โดยการคืนสิทธิให้กับรัฐ เพื่อที่รัฐนำไปปล่อยเช่าให้กับคนที่ต้องการเช่าต่อ รวมไปถึงรายได้ที่รัฐบาลกำหนดว่า ต้องมีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือนซึ่งไม่เห็นด้วย
คนที่มีรายได้ 50,000 บาท มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่สูงมากกว่านี้ ดังนั้นควรปรับลดรายได้เหลือ 30,000 บาท/เดือน ซึ่งจะตอบโจทย์มากกว่า โครงการนี้ดี แต่มีช่องโหว่ให้เกิดการทุจริตได้ตั้งแต่การก่อสร้างไปจนถึงการขาย ถ้ารัฐบาลไม่ต้องการถูกโจมตีจะต้องปิดช่องโหว่ให้ดี
นับจากนี้ต้องจับตาดูว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย จะเดินหน้าอย่างไร หากยอดจองไม่เป็นไปดังหวัง เพราะนอกจากรัฐจะต้องเผชิญปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ คนตกงาน สังคมผู้สูงวัย เจนเนอเรชันของยุคสมัยที่คนมักนิยมเช่ามากกว่าซื้อบ้าน ขณะที่บ้านเอื้ออาทร ยังเหลืออีกนับแสนยูนิต...Public Housing จะได้ไปต่อ หรือ แต่เริ่มต้นก็สะดุดแล้ว หลัง 17 ม.ค.นี้ ได้รู้กัน
อ่านข่าว:
รมว.คมนาคมยืนยันเปิดจอง "บ้านเพื่อคนไทย" 20 ม.ค.นี้
ท่องเที่ยวไทยปี68 ส่อเสื่อมมนต์ขลัง ทีทีบี แนะรัฐยกระดับดึงนักเที่ยวกลุ่มใหม่
TDRI ชี้เศรษฐกิจไทยปี68 “ไม่ตายแต่ไม่โต” มรสุมการค้า-สงครามทำโลกปั่นป่วน