นักวิจัย เชื่อภาคอสังหาฯ ไม่เกิดฟองสบู่ในระยะยาว

วันนี้ (19 พ.ย.2562) ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กำลังที่ซื้อลดลง สวนทางผู้ประกอบการที่เสนอขายโครงการต่อเนื่อง ทำให้คอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัยแนวราบขายไม่หมด เกิดการสะสมต่อเนื่อง และมีแนวโน้มว่าจะสะสมต่อเนื่องไปอีกหลายปี นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า นี่เป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้นักธุรกิจจำนวนหนึ่งส่งสัญญาณความกังวล แต่หากพิจารณาปัจจัยต่างๆ เชื่อว่าจะไม่เกิดฟองสบู่ในระยะยาว

ขณะที่รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยให้ความสำคัญในเรื่องนี้ โดยเห็นได้ชัดจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV และอื่นๆ เพื่อไม่ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว ในฝั่งผู้ซื้อที่เป็นความต้องการเทียม หรือลงทุนมากเกินไป

ราคาที่ดินสูงขึ้นเฉพาะกรุงเทพฯ ชั้นใน

ส่วนราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นด้วย เป็นเรื่องปกติ แต่ประเมินว่าไม่มีผลต่อการกระตุ้นฟองสบู่ เนื่องจากราคาที่ดินไม่ได้ขึ้นทุกพื้นที่ โดยราคาที่ดินจะสูงขึ้นในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน นอกจากนี้ ภาวะฟองสบู่จะเกิดขึ้นได้ เมื่อมีกำลังซื้อเข้ามามาก

ศ.พิเศษ ทศพร ศิริสัมพันธ์ เลขาธิการคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สศช.ยืนยันว่าไทยไม่มีสัญญาณความเสี่ยง เกิดปัญหาเศรษฐกิจฟองสบู่จากอสังหาริมทรัพย์ แต่กังวลปัญหาราคาอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้า อาจปรับราคาสูงเกินจริง จึงสะท้อนความกังวลในผลสำรวจดังกล่าว

ธปท.ยันไม่พบสัญญาณฟองสบู่อสังหาฯ

ขณะที่นายธาริฑธิ์ ปั้นเปี่ยมรัษฎ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายตรวจสอบและวิเคราะห์ความเสี่ยงสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การบังคับใช้มาตรการกำกับเพดานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา ช่วยให้ราคาที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยเฉพาะอาคารชุดอีกทั้งจำนวนผู้กู้สัญญาที่ 2-3 ซึ่งอาจมีเก็งกำไรในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และไม่พบสัญญาณฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

สำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คาดว่าแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สิ้นปี 2562 ทำท่าว่าจะตกต่ำที่สุด ในรอบ 5 ปี หรือนับตั้งแต่ปี 2557 จากกำลังซื้อที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ การกีดกันทางการค้า และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน หรือ LTV ฉุดยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขายยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม

สต็อกที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกสูงสุดรอบ 5 ปี

แรงสกัดกั้นจากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้นไล่เลี่ยกัน ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 สูงถึง 152,000 ยูนิต เป็นตัวเลขที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา หรืออยู่ที่ประมาณ 138,000 ยูนิต ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ลากยาวถึงปี 2563 จึงเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างยิ่งในการเร่งระบายสต็อกเหลือขายดังกล่าว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ชะลอตัวอย่างชัดเจน ทั้งจากภาคธนาคารที่ไม่อนุมัติสินเชื่อลงทุนให้กับผู้ประกอบการเท่าที่ควร รวมไปถึงมาตรการ LTV ในจังหวะนี้ ผู้ประกอบการอยากขาย แต่ราคาคงไม่ลดลง เพราะต้นทุนที่ดินสูงขึ้นทุกวัน แต่ผู้ซื้ออาจได้สิทธิประโยชน์โปรโมชั่นเพิ่มมากขึ้น

ผู้ประกอบการรับยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น

สอดคล้องกับนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้า ระดับกลาง ลงล่าง หรือกลุ่มที่จะซื้อที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเดิมมียอดการปฏิเสธเฉลี่ยร้อยละ 5-7 แต่ขณะนี้มียอดปฏิเสธสูงถึงร้อยละ 15

นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ยืนยันว่าตอนนี้ไม่ได้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือเกิดฟองสบู่ และกำลังพิจารณามาตรการที่จะออกมาเพิ่มเติม ส่วนมาตรการ LTV ได้บอกกับผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยแล้วว่า บางช่วงต้องผ่อนปรนบ้าง เพราะจะยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ขายออกไปยากมากขึ้น ควรทบทวนให้เหมาะสม