ตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ ยังไม่เกิด "ภาวะฟองสบู่"

 

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ในขณะที่ตลาดหุ้นของไทยมีความร้อนแรงขึ้นเรื่อยๆ นักเศรษฐศาสตร์บางส่วนทั้งจากภาครัฐและเอกชน แสดงความกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ซึ่งความกังวลดังกล่าว อาจอยู่บนพื้นฐานที่ว่า มีคนจำนวนมากทำเงินได้มากจากตลาดหุ้น และอาจนำเงินที่ได้ไปลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ดี จนถึงขณะนี้ ยังไม่พบว่ามีสัญญาณที่ชัดเจนของการเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ แต่อย่างใด” 

 

“ภาวะฟองสบู่ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเกิดขึ้นได้ เมื่อมีแรงซื้อเพื่อเก็งกำไรเข้ามามาก ร่วมกับการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ง่าย โดยจะส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วไปอยู่ในระดับที่เกินความเป็นจริงตามพื้นฐานทางเศรษฐกิจ ภาวะฟองสบู่ยังอาจเกิดขึ้นได้จากการที่ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากสร้างโครงการขึ้นมาโดยไม่มีการศึกษาตลาดและการวางแผนที่ดี จนนำสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย อย่างไรก็ดี จากการติดตามสถานการณ์ในตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มหลักๆ และคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ยังไม่พบว่าเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นในทั้งสองกรณีตามที่กล่าวมา” นางสุพินท์กล่าว 

 

การศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ระบุว่า จำนวนคอนโดในกรุงเทพฯ จะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาขายมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องด้วยเช่นกัน ทั้งในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและที่เสนอขายก่อนสร้างเสร็จ อย่างไรก็ดี การปรับตัวขึ้นของราคาเป็นในลักษณะค่อยเป็นค่อยไป และมีปัจจัยหลักมาจากความต้องการในตลาดที่ขยายตัวต่อเนื่อง โครงการใหม่ๆ นำเสนอคอนโดที่มีคุณภาพสูงขึ้น รวมจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้น 

 

แม้จะเป็นเรื่องยากที่จะระบุว่า จำนวนผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ มีสัดส่วนเท่าใด แต่เป็นที่ทราบกันว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทที่มีชื่อเสียงในตลาด มีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรค่อนข้างมาก ซึ่งโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการราคาระดับกลางค่อนไปทางระดับบน ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี ซึ่งมีศักยภาพสูงที่ราคาขายจะปรับเพิ่มสูงขึ้นเมื่อสร้างเสร็จหรือใกล้เสร็จ

อย่างไรก็ดี โครงการคอนโดมิเนียมเหล่านี้มีจำนวนไม่มาก นอกจากนี้ ส่วนต่างกำไรของราคาขายในช่วงที่ผ่านมาไม่นานนี้ ไม่ถือว่าสูงมากจนน่าทำให้มีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้น ทั้งนี้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในช่วงนี้ ยังคงเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง หรือผู้ซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวด้วยการปล่อยเช่า 

 

ส่วนของอุปทานหรือซัพพลาย พบว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ๆ เข้ามาในตลาด ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดราคาปานกลางอยู่ในช่วงระหว่าง 75,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อตั้งแต่วัยหนุ่มสาว วัยกลางคน ไปจนถึงวัยเกษียรที่นิยมการใช้ชีวิตทันสมัยในเมือง ในส่วนของคอนโดมิเนียมระดับหรู พบว่าในช่วงปีที่ผ่านๆ มา การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ได้ชะลอตัวลง เปิดโอกาสให้โครงการที่มีอยู่เดิมที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างทยอยขายยูนิตที่เหลือออกไปได้ 

 

คาดว่าราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังขยับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก แต่หลักๆ จะมีสาเหตุจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนด้านที่ดิน เนื่องจากที่ดินในทำเลที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเขตใจกลางกรุงเทพฯ มีน้อยลงเรื่อยๆ นอกจากนี้ การที่โครงการใหม่ๆ นำเสนอโครงการที่มีคุณภาพสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของการออกแบบและการก่อสร้าง เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มสูงขึ้นด้วย 

 

“การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาขอความร่วมมือจากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ให้ระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย นับเป็นว่าเป็นสิ่งที่ดี แต่อย่างไรก็ดี ในสถานการณ์ขณะนี้ เชื่อว่ายังไม่จำเป็นต้องออกมาตรการใดๆ เพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่แตก เนื่องจากในขณะนี้ ยังไม่พบสัญญาณใดๆ ที่บ่งชี้อย่างชัดเจนว่า มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ หากมีมาตรการใดๆ ออกมา อาจเป็นการบั่นทอนความต้องการในตลาดได้ เนื่องจากการมาตรการแทรกแซงใดๆ อาจทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์มีต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งจะหมายถึงความสามารถในการซื้อที่จะลดลง” นางสุพินท์สรุป