ซื้อ
โจนส์ แลง ลาซาลล์สำรวจตลาดคอนโดมิเนียมหรูที่มีราคาขายเฉลี่ย 150,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ในสองทำเลหลักของกรุงเทพฯ ซึ่งมีคอนโดมิเนียมหรูรวมตัวอยู่มากที่สุด ได้แก่ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี ซึ่งอยู่ในแนววงรอบของถนนพญาไท สีพระยา สุรศักดิ์ สาทร วิทยุ เพลินจิต และพระรามที่หนึ่ง และย่านสุขุมวิทช่วงระหว่างซอย 1 ถึงซอย 63
ผลการสำรวจระบุว่า การขยายจำนวนของคอนโดมิเนียมหรูได้เริ่มชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านๆ มา โดยในปี 2554 มีคอนโดหรูสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นประมาณ 700 ยูนิต ต่างจากปี 2552 ซึ่งเป็นปีที่มียอดการสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ 1,380 ยูนิต ส่วนในปี 2555 นี้ จะสร้างเสร็จเพิ่มอีกเพียง 190 ยูนิต และจะทำให้ ณ สิ้นปีนี้ จำนวนคอนโดหรูในโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว จะมีรวมทั้งสิ้น 6,480 ยูนิต
กลุ่มผู้เช่าหลักๆ สำหรับคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ประกอบด้วยชาวต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้บริหารของบริษัทข้ามชาติ และเจ้าหน้าที่การทูต ตลอดรวมจนถึงนักธุรกิจชาวไทยที่มีฐานะ
แม้ความต้องการเช่าจากผู้เช่ากลุ่มต่างๆ เหล่านี้ จะมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และการเพิ่มจำนวนของคอนโดหรูจะเริ่มชะลอตัว แต่จากการที่มีจำนวนยูนิตสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้ส่งผลให้ตลาดคอนโดหรูให้เช่ามีการแข่งขันที่สูงขึ้น และทำให้ค่าเช่าสำหรับคอนโดหรูในปีที่ผ่านมา โดยเฉลี่ยอยู่ในระดับที่ค่อนข้างคงที่
ทั้งนี้ แม้ว่าคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่จะเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้น แต่ขณะเดียวกัน คอนโดในตึกเก่าพบว่ามีค่าเช่าปรับตัวลดลงเฉลี่ย 5% ยกเว้นเฉพาะคอนโดที่ได้รับการดูแลรักษาที่ดีในอาคารที่มีการบริหารจัดการที่ดีและตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี
คอนโดหรูขนาด 1 ห้องนอนมีค่าเช่าอยู่ระหว่าง 45,000-55,000 บาทต่อเดือน ส่วนห้องสูทเพ้นท์เฮ้าส์ มีค่าเช่าอยู่ระหว่าง 180,000-220,000 บาทต่อเดือน
จากการสังเกตการณ์ของโจนส์ แลง ลาซาลล์ พบว่า ในช่วงระหว่างนี้ ผู้เช่าชาวต่างชาติบางส่วนได้มองหาคอนโดหรูที่มีค่าเช่าที่ถูกลงเนื่องจากบริษัทมีการปรับลดสวัสดิการด้านที่พักอาศัย โดยหลายๆ บริษัทในกลุ่มนี้ ได้แก่บริษัทข้ามชาติที่การดำเนินธุรกิจได้รับผลกระทบจากภัยพิบัติน้ำท่วมในปีที่ผ่านมา จนทำให้ต้องมีการควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่าย ซึ่งรวมถึงงบประมาณสวัสดิการที่พักอาศัยสำหรับพนักงานที่เป็นชาวต่างชาติ
แต่ในขณะเดียวกัน พบว่า หลายๆ บริษัทที่โรงงานได้รับความเสียหายจากภัยน้ำท่วม ได้มีการนำเข้าวิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางจากต่างประเทศเข้ามาเพื่อซ่อมแซมหรือติดตั้งอุปกรณ์เครื่องจักรกลโรงงานใหม่ ซึ่งคนกลุ่มนี้ กำลังทำให้เกิดความต้องการใหม่ขึ้นในตลาดคอนโดหรูให้เช่า โดยเฉพาะสำหรับคอนโดขนาดหนึ่งห้องนอน อย่างไรก็ดี ความต้องการที่เกิดขึ้นนี้ เป็นเพียงระยะสั้นเท่านั้น
อัตราผลตอบแทนการลงทุนจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย แต่หลักๆ จะขึ้นอยู่กับราคาที่ซื้อ ต้นทุนที่ใช้ในการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ ค่าบริหารจัดการ และค่าเช่าที่สามารถได้รับ ซึ่งโดยเฉลี่ยทั่วไปการซื้อคอนโดหรูให้เช่าในขณะนี้ จะให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ในช่วงระหว่าง 5% ถึง 6.5%
อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อจะได้รับผลตอบแทนการลงทุนก็ต่อเมื่อสามารถปล่อยเช่าคอนโดของตนได้แล้วเท่านี้ ดังนั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ที่คิดจะซื้อคอนโดเพื่อลงทุน จะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้าน ซึ่งในเบื้องต้น ได้แก่
ยูนิตที่ผู้เช่าต้องการ – การสอบถามจากผู้ต้องการเช่าคอนโดที่โจนส์ แลง ลาซาลล์ได้รับจากชาวต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา พบว่า ส่วนใหญ่เป็นความต้องการสำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน เนื้อที่ใช้สอย 50-60 ตารางเมตร และคอนโดขนาด 3 ห้องนอน เนื้อที่ใช้สอย 200-220 ตารางเมตร
โครงการคอนโดใหม่ๆ ที่สร้างขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ส่วนใหญ่มียูนิตขนาด 1 ห้องนอน ซึ่งสามารถขายออกได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับยูนิตขนาดใหญ่ ดังนั้น คอนโดขนาด 1 ห้องนอนจึงมีอยู่ค่อนข้างมากในตลาดให้เช่า ในขณะที่คอนโดยูนิตใหญ่ขนาด 3 ห้องนอนขึ้นไป มีจำนวนจำกัดลงเรื่อยๆ จึงมีโอกาสดีกว่าในการหาผู้เช่าและเรียกค่าเช่าได้สูงกว่า เนื่องจากการแข่งขันต่ำ
ทำเลที่ตั้ง – คอนโดที่ตั้งอยู่ในโครงการที่สามารถเข้าถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ที หรือรถโดยสารพิเศษบีอาร์ที มีข้อได้เปรียบค่อนข้างมาก นอกจากนี้ ยังมีส่วนอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาร่วมด้วยในส่วนที่เกี่ยวกับที่ตั้งโครงการ อาทิ ถนนเข้าออกโครงการ การอยู่ใกล้หรือเดินทางสะดวกถึงห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร สถานบันพักผ่อนหย่อนใจ และสถานพยาบาล
การบริหารจัดการอาคาร - ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อลงทุนหรือซื้อเพื่ออยู่เอง คุณภาพมาตรฐานของการบริหารจัดการอาคารและพื้นที่ส่วนกลางนับว่ามีความสำคัญอย่างยิ่ง การขาดการบริหารจัดการที่ดีสามารถทำให้อาคารมีสภาพทรุดโทรม ซึ่งจะส่งผลให้ราคาขายตลอดจนค่าเช่าของห้องชุดตกลงไปด้วย
ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจาณาร่วมด้วย อาทิ รายละเอียดอาคารและห้องชุด การออกแบบ ความมีประสิทธิภาพ/ความยั่งยืนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม ที่จอดรถ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ประเภทของกลุ่มผู้ซื้อ/ผู้เช่า และผลตอบแทนจากค่าเช่า/โอกาสการปรับขึ้นของราคาขาย ซึ่งในประเด็นนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ เชื่อว่า คอนโดมิเนียมหรูในเขตศูนย์กลางธุรกิจ และย่านสุขุมวิท มีโอกาสสูงที่มูลค่าสินทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอนาคต เนื่องจากการเพิ่มจำนวนของคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านนี้ กำลังชะลอตัวลง ประกอบกับที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ในย่านนี้มีน้อยลงเรื่อยๆ และมีราคาปรับตัวสูงขึ้น