ตั้งราคาขายบ้านอย่างไร ? ไม่ให้ขาดทุน คงเป็นคำถามสำคัญของคนอยากขายบ้าน จะตั้งสูงเกินก็กลัวขายไม่ออก ตั้งน้อยเกินไปก็กลัวขาดทุน วิธีคิดในการขายบ้านควรเป็นอย่างไร ?

Thai PBS พาทุกคนมาดูหลักการและวิธีคิดดี ๆ จากรายการเศรษฐกิจติดบ้าน การขายบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ที่หลายคนต้องคิดให้รอบคอบ เพราะบ้านถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และการขายบ้านที่ได้ราคาที่เหมาะสมจะช่วยให้เราไม่เกิดการขาดทุน มาดูกันว่า วิธีการตั้งราคาขายบ้านอย่างไรไม่ให้ขาดทุน โดยคำนึงถึงต้นทุนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย เพื่อให้ได้ราคาขายที่เหมาะสม และสามารถแข่งขันในตลาดได้

ต้นทุนที่ต้องคำนึงถึงในการตั้งราคาขายบ้าน

1. ต้นทุนเงินต้น เมื่อเราซื้อบ้านมา ราคาที่เราซื้อมานั้นถือเป็นต้นทุนเงินต้นหลัก ซึ่งเป็นข้อมูลที่เราทราบกันดีอยู่แล้ว แต่สิ่งที่หลายคนมักลืมคำนึงถึง คือ ต้นทุนดอกเบี้ย เมื่อเราผ่อนชำระบ้านเป็นระยะเวลานาน เช่น 20-30 ปี ดอกเบี้ยที่เราจ่ายไปในแต่ละเดือนก็จะสะสมเป็นจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นต้นทุนที่เราต้องคำนึงถึงเช่นกัน โดยสามารถไปขอข้อมูลการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยจากธนาคารได้ เพื่อนำมาคำนวณต้นทุนที่แท้จริง 

2. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกจากต้นทุนเงินต้นและดอกเบี้ยแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายบ้าน เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ฯลฯ ซึ่งก็ต้องนำมารวมเป็นต้นทุนในการขายด้วย

วิธีการตั้งราคาขายบ้านที่เหมาะสม

เมื่อเราทราบต้นทุนที่แท้จริงแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการตั้งราคาขายบ้านที่เหมาะสม โดยพิจารณาปัจจัยต่างๆ ดังนี้
1. ราคาตลาดปัจจุบัน ตรวจสอบราคาบ้านที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียง เพื่อให้ราคาที่เราตั้งสามารถแข่งขันได้ในตลาด
2. ราคาประเมินจากหน่วยงานกลาง หน่วยงานอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย หรือกรมธนารักษ์ มักจะมีการประเมินราคากลางของบ้านในแต่ละพื้นที่ ซึ่งเป็นข้อมูลที่น่าเชื่อถือ และสามารถนำมาใช้เป็นแนวทางในการตั้งราคาขายได้
3. ระยะเวลาในการผ่อนชำระ หากเราผ่อนชำระมานานแล้ว ดอกเบี้ยที่เราจ่ายจะลดลง ทำให้ต้นทุนลดลงด้วย ดังนั้น เราอาจสามารถตั้งราคาขายได้สูงกว่าราคาที่ซื้อมา

ข้อควรระวังในการตั้งราคาขายบ้าน

1. อย่าตั้งราคาสูงเกินไป หากเราตั้งราคาขายสูงเกินไป ก็จะทำให้บ้านขายไม่ออก เพราะผู้ซื้ออาจมองว่าราคาแพงเกินไป
2. อย่าตั้งราคาต่ำเกินไป การตั้งราคาต่ำเกินไปก็จะทำให้เราขาดทุน เพราะอาจไม่ได้ราคาที่ครอบคลุมต้นทุนทั้งหมด 
3. ให้ความสำคัญกับการตรวจสอบต้นทุนอย่างละเอียด ก่อนตั้งราคาขาย ต้องตรวจสอบต้นทุนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ชัดเจน เพื่อให้แน่ใจว่าเราจะไม่ขาดทุน

คำถามที่พบบ่อย และทางออกที่เหมาะสม

1. ควรตั้งราคาขายบ้านเท่าไหร่ไม่ให้ขาดทุน ? ควรตั้งราคาขายบ้านให้ครอบคลุมต้นทุนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยที่เราจ่ายไป รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้แน่ใจว่าเราจะไม่ขาดทุน
2. ปัจจัยใดบ้างที่ต้องคำนึงในการตั้งราคาขายบ้าน ? ปัจจัยที่ต้องคำนึงได้แก่ 1) ต้นทุนเงินต้น 2) ต้นทุนดอกเบี้ย 3) ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 4) ราคาตลาดปัจจุบัน 5) ราคาประเมินจากหน่วยงานกลาง และ 6) ระยะเวลาในการผ่อนชำระ
3. ข้อควรระวังในการตั้งราคาขายบ้านคืออะไร ? ข้อควรระวังได้แก่ 1) อย่าตั้งราคาสูงเกินไป 2) อย่าตั้งราคาต่ำเกินไป และ 3) ให้ความสำคัญกับการตรวจสอบต้นทุนอย่างละเอียด

การตั้งราคาขายบ้านที่เหมาะสมนั้น ต้องคำนึงถึงต้นทุนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยที่เราจ่ายไปตลอดระยะเวลาการผ่อนชำระ รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้แน่ใจว่าเราจะไม่ขาดทุน นอกจากนี้ ยังต้องพิจารณาปัจจัยด้านราคาตลาดปัจจุบัน และราคาประเมินจากหน่วยงานกลาง เพื่อให้ราคาที่เราตั้งสามารถแข่งขันได้ในตลาด โดยต้องระวังไม่ให้ตั้งราคาสูงหรือต่ำเกินไป